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2025.03.10

スタッフの日常

マンションリノベーションのポイント第2弾です！

さま、こんにちは！本日はマンションリフォームマネジャーの藤井が担当いたします。

健康住宅といえば戸建て注文住宅のイメージが強いかもしれませんが、今回はあえて「マンションリフォームマネジャー」という立場でお話しします。

さて、マンションリノベーションのポイント第2弾です！

近年、土地価格の急激な上昇により、中古マンション市場が活況を呈しています。土地付き一戸建ての購入を検討する際、多くの方にとって「支払い」が重要なポイントとなります。福岡市内で住宅を持つには、50年ローンという選択肢もありますが、住宅のメンテナンスを考えると、15年前後で外装や給湯器の交換、25～30年で水回りや外装工事が必要となります。購入と同時に、車の車検と同様に、維持費も確保する必要があります。

【構造別の耐久年数】
木造住宅：約30年
鉄骨住宅：約30～50年
鉄筋コンクリート住宅：約40～90年

適切なメンテナンスを行えば、耐久年数を大幅に延ばすことができます。だからこそ、しっかりとリフォームを行い、長寿命の住宅を目指すことをおすすめします。

私自身、北海道に母と共有名義で二世帯住宅を所有しており、築29年の時にフルリノベーションを実施しました。現在は築42年になります。今年の正月に帰省した際も、真冬でも家の中は暖かく、改めてリノベーションをしてよかったと実感しました。

さて、先ほどの中古マンションの人気について話を戻します。

やはり、立地が大きなポイントです。福岡には空港線・箱崎線・七隈線がありますが、駅まで5分圏内の建物は築年数が古くても価値が上がるケースがあります。また、古いマンションは床面積を広く確保できていることが多いです。新築マンションは販売価格を抑えるために床面積を縮小する傾向があり、二人暮らしには適していますが、ファミリー向けでは手狭に感じることもあります。

～福岡市内の新築マンションは狭くなっています。2023年上期（1～6月）に販売された物件の1戸あたり平均面積は64.11平方メートルと、過去5年間で15%縮小しました。住宅価格の高騰に伴い、全国的に面積を小さくして価格を抑える動きが広がっていますが、単身者の多い福岡市では特にその傾向が顕著です。～（日本経済新聞より引用）

こうした背景から、戸建てから利便性の高い中心部への住み替えや、初めての住宅購入として「中古マンション＋リノベーション」を検討する方が増えているのです。

そこで、購入を検討している方も、現在お住まいの方も、リノベーションを考える際に重要なポイントを3つご紹介します。

１．マンションの構造を確認する

マンションには主に以下の3つの構造があります。
RC造（鉄筋コンクリート造）壁式構造
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）ラーメン構造
S造（鉄骨造）

ほとんどのマンションはRC造かSRC造になります。
RC造：低層マンションに多く、耐火性に優れていますが、間取りの変更が難しい（ほぼ不可）。
SRC造：スケルトンリフォームが可能で、間取りの自由度が高い。6階建て以上のマンションに多く、耐震性・耐火性に優れる。
RC造でもSRC造でもリノベーションは可能ですが、間取りの変更の自由度を考えるとSRC造が有利です。

２．マンションのPS（パイプスペース）を確認する

PSとは、上下水道やガス管などの配管スペースのことです。パイプスペースやパイプシャフトともいいます。キッチンや浴室、洗面室から出る雑排水と、トイレの汚水を分けて排水するため、1つの住戸に2ヶ所以上に分かれて設置されているのが一般的です。

このPSは、リノベーションにおいて最も重要な部分といっても過言ではありません。自宅内にありますが、実は共有スペースなので位置を動かすことはできません。自宅の排水はすべてこのPSにつながっていますので、図面上でキッチンやお風呂、トイレの背面にPSと書かれている部分から離れた場所に水回り設備を移動する場合は、建築士と打ち合わせを行う必要があります。

３．床の工法を確認する

マンションの床工法には主に2種類あります。
床の工法によってリフォームの選択肢が変わるため、事前に確認しておきましょう。

直床（じかゆか）工法とは、コンクリート造の構造床（床スラブ）の上に床材を直接張り付ける工法を指します。
古くからある工法であり、築年数が古い集合住宅などでよく採用されています。
フローリングが柔らかい場合、直床工法の可能性が高くなります。
直床工法のメリットとして、床下の空間がない分、天井を高くできる点が挙げられます。

一方で、床材を床スラブに直接張り付けているため、足音や物音が伝わりやすい点がデメリットです。
こうした点を和らげるため、床材の裏に遮音材がついているケースも多くなっています。
直床工法が採用されている場合、水回りの配置変更を伴う床リフォームが難しいことがあります。
床スラブに直接配管を埋め込んでいるため、配管の移動が困難なことがあるのです。

二重床工法とは、床スラブに建てた支持脚ボルトなどの上に床材を張る工法を指します。
ベランダに面した窓枠と床の高さがほぼ同じなら、二重床工法であると考えられます。
二重床工法の場合、床スラブと床材の間に空間ができるため、スプーンを落とした時のような軽くて高い音は響きにくくなります。
一方、足音のような重く鈍い音は響きやすい点が特徴です。
なお、床スラブと床材の間にある空間には、給排水やガスなどの配管が通っています。
そのため、直床工法と比較して間取り変更を伴う床リフォームがしやすくなっています。

ただし、支持脚ボルトがある分、工事の工程が多くなり、コストがかかりがちです。